Trong giao dịch nhà đất ở Việt Nam, hình dạng thửa đất là một trong những thứ được hỏi đầu tiên sau vị trí và pháp lý. Môi giới hay quảng cáo “đất nở hậu” như một điểm cộng lớn; ngược lại, “thóp hậu” hay “đất méo” thường là lý do để người mua trả giá xuống. Phần lớn sự ưu ái và né tránh này đến từ quan niệm phong thủy dân gian. Nhưng hình thửa đất cũng ảnh hưởng thật tới cách xây nhà, chi phí và việc bán lại sau này.
Bài này đi qua từng dạng thửa đất phổ biến, tách lớp quan niệm khỏi lớp ảnh hưởng đo được.
Bốn dạng thửa đất hay gặp
| Dạng | Mô tả | Quan niệm dân gian |
|---|---|---|
| Vuông vức | Hình chữ nhật hoặc gần vuông | Ổn định, dễ xây |
| Nở hậu | Mặt sau rộng hơn mặt tiền | Tiền vào nhiều, của cải tích lại |
| Thóp hậu | Mặt sau hẹp hơn mặt tiền | Của đến rồi đi, khó giữ |
| Méo, nhiều góc, tam giác | Cạnh không song song, có góc nhọn | Thiếu góc thì thiếu phần, góc nhọn là sát khí |
Hình ảnh “miệng túi” giải thích cho quan niệm về nở hậu và thóp hậu: miệng hẹp đáy rộng thì giữ được đồ, miệng rộng đáy hẹp thì dễ rơi. Đây là một ẩn dụ dễ nhớ, và chính vì dễ nhớ nên nó có sức ảnh hưởng mạnh lên giá cả.
Ba ảnh hưởng đo được của hình thửa đất
Bỏ qua ẩn dụ, hình dạng thửa đất tác động lên ba thứ có thể tính bằng tiền: diện tích thật sự dùng được, giá trị của mặt tiền và chi phí để biến thửa đất thành một ngôi nhà ở được.
Thứ nhất: diện tích dùng được
Hai thửa đất cùng 60 m² trên giấy có thể cho diện tích sử dụng rất khác nhau. Lý do là nhà ở gần như luôn được xây theo lưới vuông góc: tường, cột, dầm, tủ bếp, giường, cầu thang đều là khối chữ nhật.
- Thửa vuông vức: gần như toàn bộ diện tích được dùng.
- Thửa nở hậu hoặc thóp hậu nhẹ (chênh vài chục centimet giữa mặt tiền và mặt hậu): kiến trúc sư thường dựng khối chính hình chữ nhật, phần dư thành giếng trời, kho, hộp kỹ thuật, bồn cây. Mất ít.
- Thửa méo nhiều, có góc nhọn: các góc dưới khoảng 60 độ gần như không đặt được đồ đạc, khó lau dọn, dễ thành góc chết. Diện tích dùng hiệu quả có thể giảm đáng kể so với số trên giấy.
Khi so sánh giá, nên quy đổi về diện tích dùng được thay vì diện tích trên sổ. Cách nhanh: vẽ thửa đất lên giấy kẻ ô đúng tỷ lệ, vẽ khối chữ nhật lớn nhất nằm gọn bên trong, tính diện tích khối đó.
Thứ hai: mặt tiền quyết định nhiều hơn mặt hậu
Với nhà phố, mặt tiền quyết định giá trị thương mại: rộng hơn thì dễ cho thuê, dễ kinh doanh, dễ đỗ xe, nhiều ánh sáng tự nhiên hơn. Đây là chỗ quan niệm nở hậu gặp một nghịch lý:
- Một thửa thóp hậu có mặt tiền 6 m, mặt hậu 4,5 m có thể có giá trị kinh doanh cao hơn một thửa nở hậu mặt tiền 4 m, mặt hậu 5,5 m, dù cùng diện tích.
- Thửa nở hậu có mặt tiền hẹp thường khó bố trí cả cửa chính lẫn chỗ để xe, cầu thang.
Người mua để ở có thể ưu tiên khác người mua để kinh doanh. Nhưng nếu tính tới khả năng bán lại hoặc cho thuê, mặt tiền là con số nên được đặt lên trước.
Thứ ba: chi phí thiết kế và thi công
Đất méo không làm tăng chi phí theo cách đột biến, nhưng có vài khoản phát sinh thường gặp:
- Thiết kế kỹ hơn: kiến trúc sư phải xử lý góc lệch, tính lại lưới cột.
- Kết cấu không đều: dầm có chiều dài khác nhau, móng ở góc nhọn khó bố trí.
- Đồ nội thất đóng riêng cho các góc không vuông, đắt hơn đồ làm sẵn.
- Xác định ranh giới: thửa méo hay có tranh chấp mốc giới với hàng xóm. Nên đo đạc lại, đối chiếu với bản đồ địa chính và mốc thực địa trước khi xuống tiền.
Đất tam giác và góc nhọn
Đất có góc nhọn bị phong thủy coi là có sát khí. Ở góc độ sử dụng, góc nhọn là nơi khó dùng nhất của thửa đất, nhưng cũng có những cách tận dụng mà kiến trúc sư hay đề xuất:
- Biến góc nhọn thành sân, bồn cây, khoảng xanh ngoài trời.
- Đặt khu kỹ thuật như bồn nước, máy nước nóng, máy giặt trong góc.
- Vát góc hoặc bo tròn tường để không còn mũi nhọn đâm vào không gian sống.
Với gia chủ tin vào quan niệm, những cách trên cũng chính là cách “hóa giải” góc nhọn mà không cần vật phẩm: góc nhọn không còn là một phần của không gian ở mà trở thành không gian phụ.
Cũng nên nhớ rằng thửa đất nằm trên bản vẽ khác với thửa đất nằm giữa những ngôi nhà có sẵn. Một góc nhọn quay ra khoảng trống chung, có nắng và gió, dễ biến thành khoảng xanh dễ chịu; cũng góc nhọn đó mà kẹp giữa hai bức tường cao của nhà bên cạnh thì chỉ còn là một khe tối ẩm, nơi rêu mọc và nước đọng. Hãy đứng tại góc đó, nhìn lên, trước khi quyết định dùng nó làm gì.
Nở hậu, thóp hậu có cần “sửa” không
Có người mua đất thóp hậu rồi tìm cách xây tường bao làm thửa đất trông như nở hậu, hoặc mua thêm một mảnh nhỏ phía sau. Trước khi làm, nên cân nhắc:
- Xây tường lệch ranh giới thực có thể gây tranh chấp, sai với giấy phép xây dựng.
- Mua thêm đất để “nở hậu” cần tính giá trị thật của phần diện tích thêm, không chỉ giá trị tinh thần.
- Nhiều thiết kế đơn giản như làm giếng trời ở phần hẹp, mở rộng tầng trên theo phần rộng nhất được phép, đã đủ giải quyết công năng.
Đọc tâm lý thị trường khi mua và khi bán
Dù bạn tin hay không, nhiều người mua vẫn tin. Vì vậy hình thửa đất ảnh hưởng tới tốc độ bán lại, và đó là một yếu tố thị trường có thật:
- Khi mua một thửa thóp hậu hay méo nhẹ mà công năng vẫn tốt, bạn có thể có lợi thế đàm phán giá, vì nhiều người né.
- Khi bán, cũng thửa đất đó có thể mất nhiều thời gian hơn để tìm người mua. Nếu dự định bán lại trong vài năm, nên tính tới điều này.
- Thửa nở hậu thường được quảng cáo mạnh, đôi khi giá đã được đẩy lên vì chữ “nở hậu” chứ không vì diện tích dùng được. Kiểm tra lại số đo thực tế.
Một phép so sánh bằng số
Lấy hai thửa đất cùng 60 m² trên sổ để thấy rõ khác biệt.
- Thửa A: hình chữ nhật 4 m × 15 m. Khối chữ nhật lớn nhất bên trong chính là toàn bộ thửa đất, 60 m².
- Thửa B: mặt tiền 3,2 m, mặt hậu 4,8 m, dài 15 m, nở hậu đều hai bên. Khối chữ nhật lớn nhất có thể đặt gọn bên trong rộng 3,2 m, tức 48 m². Phần còn lại, 12 m², là hai dải tam giác chạy dọc hai bên, rộng dần từ 0 lên 0,8 m.
Hai dải tam giác của thửa B không vô dụng: kiến trúc sư có thể nới rộng dần các phòng phía sau, làm giếng trời, hộp kỹ thuật. Nhưng phần mặt tiền chỉ 3,2 m khiến việc bố trí cửa, chỗ để xe và cầu thang ở tầng trệt khó hơn rõ rệt so với 4 m của thửa A. Nếu thửa B được rao giá cao hơn chỉ vì chữ “nở hậu”, người mua đang trả thêm tiền cho một mặt tiền hẹp hơn.
Hình thửa đất trong hẻm
Với đất trong hẻm, hình dạng thửa đất đi kèm một yếu tố thường quan trọng hơn: chiều rộng và hình dạng của chính con hẻm. Hẻm rộng đủ cho ô tô vào hay chỉ xe máy, hẻm thẳng hay nhiều khúc quanh, có đoạn nào thắt lại không, có phải đi qua hẻm khác mới tới đường chính không. Dân gian nói hẻm thắt cổ chai là xấu; thực tế là xe cứu thương, xe cứu hỏa và xe chở vật liệu xây dựng có vào tới nơi được hay không. Hãy đi bộ từ đường chính vào tới thửa đất, đo chỗ hẹp nhất, trước khi bàn tới hình thửa đất.
Danh sách kiểm tra khi xem thửa đất có hình dạng lạ
- Đo lại chiều rộng mặt tiền, mặt hậu, chiều dài hai cạnh bên; so với sổ.
- Vẽ thửa đất đúng tỷ lệ, tìm khối chữ nhật lớn nhất bên trong.
- Hỏi kiến trúc sư phác một mặt bằng sơ bộ trước khi đặt cọc.
- Kiểm tra mốc giới với hàng xóm, có tường chung hay tường riêng.
- Xem quy định về chỉ giới xây dựng: phần đất méo ở mặt tiền có bị cắt khi mở rộng đường không.
- Sau cùng mới xét yếu tố quan niệm, và tính nó vào giá như một yếu tố tâm lý thị trường.
Câu hỏi thường gặp
Đất nở hậu có thật sự tốt hơn đất vuông?
Về quan niệm thì được ưa chuộng, nhưng về sử dụng, thửa vuông thường dùng được trọn diện tích hơn. Với nhà phố, chiều rộng mặt tiền ảnh hưởng tới giá trị nhiều hơn mặt hậu.
Đất thóp hậu có nên mua không?
Có thể cân nhắc nếu mặt tiền rộng và công năng vẫn tốt, vì nhiều người né nên dễ đàm phán giá. Cần tính thêm việc bán lại có thể chậm hơn.
Làm sao biết diện tích thật sự dùng được của đất méo?
Vẽ thửa đất đúng tỷ lệ trên giấy kẻ ô, tìm khối chữ nhật lớn nhất nằm gọn bên trong và tính diện tích khối đó, hoặc nhờ kiến trúc sư phác mặt bằng sơ bộ.
Góc nhọn của thửa đất nên dùng làm gì?
Có thể làm sân, bồn cây, khu kỹ thuật như bồn nước, máy giặt, hoặc vát góc tường để không còn mũi nhọn trong không gian ở.
Có nên xây tường cho đất thóp hậu trông như nở hậu?
Không nên xây lệch ranh giới thực vì dễ gây tranh chấp và sai giấy phép. Giải pháp thiết kế như giếng trời ở phần hẹp thường đủ giải quyết công năng.
